購入について

Three things

家を買う前に知りたい3つの事

失敗しない住宅購入の流れ

一生に一度の大きな買い物だからこそ、絶対に失敗したくない住宅購入。こちらでは失敗しないための住宅購入の進め方をご紹介しています。ぜひご参考ください。

1.資金計画を立てる

住宅の購入は人生で最も大きな買い物と言っても過言でありません。また、購入にあたっては住宅ローンを利用する方がほとんどで、その支払いは長期に渡って続くことになります。そのため、気持ちばかりが先行し無理な予算組みをしてしまうと、後々支払いに困ってしまったり、最悪の場合、支払いが出来ず家を差し押さえられてしまうなどの危険があります。そのような事にならないためには、まず「いくらまでの住宅なら購入して良いか？」＝「資金計画」をしっかり立てなくてはなりません。現在時点の支払い状況だけでなく、将来的なご家族のライフスタイルの変化まで考慮し無理のない資金計画を立てましょう。

2.物件を探す

資金計画によって無理のない物件購入金額が導き出せたら、物件探しのスタートです。物件探しのポイントは大きく分けて２つあります。１つ目は「信頼出来る不動産会社（担当者）を見つける。」２つ目は「家に求める要望に優先順位をつける。」です。物件探しも資金計画と同様に、感覚だけで選ぶことはおすすめしません。まずは大まかな相場を知り、ご自身が家に求める要望に優先順位をつけ、信頼出来る不動産会社（担当者）と相談し比較検討しながら、堅実に進めていきましょう。

3.物件の内見

優先順位に沿い物件を選定したら、ようやく物件の内見です。物件の内見は１件だけを見るのではなく、出来るのであれば1日の内に３件程度行うと良いでしょう。複数の物件を比較検討することで、それぞれの物件のメリット・デメリットを客観的に判断することが出来ます。
資金計画で立てた予算に限りがある以上、どのような物件でも要望を100%満たすことは難しく、さらに多くの物件は販売から数ヶ月で売れてしまうものです。そのため、非常に気に入っていても「もっと他の物件も見てみたい。」と先延ばしにしている内に、他の買い手に物件を購入されてしまう、ということもあります。焦って買い急ぐことはもちろん避けるべきですが、同じものが二つとない不動産だからこそ、買い逃しも避けたいところ。
その際に役立つのが物件選定時に決めた優先順位です。物件を内見する際には常に優先順位に立ち返り、感覚だけでなく優先順位の高い要望を満たす物件を冷静に判断しましょう。

4.購入の申し込みを行う

購入したい物件は見つかったら、購入の申し込みを行います。不動産の購入の申し込みをする際には通常「買付証明書」という書類を不動産会社に提出します。「買付証明書」は売主へ購入する意思を伝えるもので、「契約書」のように法的な拘束力はありません。
ただし、一般的には買付証明書提出から１週間から10日程度で契約を締結することとなりますので、買付証明書の提出は、本当にその物件を購入するのか慎重に検討した上でなければなりません。

5.住宅ローンを利用する金融機関を選定する

購入申し込み後、住宅ローンを利用する場合には、利用する金融機関と商品を選択します。
住宅ローンは様々な金融機関、様々な商品から選択することが出来ますが、その選択によって支払い総額が数百万円単位で変わることは珍しくありません。また、A銀行での借り入れが難しい場合でも、B銀行であれば借り入れが出来るといったケースもあります。借り入れに不安がある場合には、複数の金融機関で事前審査を行い、一番条件の良い金融機関を選ぶという手もあります。長期に渡る支払いの金額が変わる訳ですから、どの金融機関のどの商品を選ぶか、は資金計画に次いで非常に重要な要素です。

6.住宅ローンの事前審査を行う

それぞれの金融機関の住宅ローンの特性を理解したら、住宅ローンの事前審査を行います。住宅ローンの事前審査は、「実際に自分がいくらまで借り入れが出来るのか」また、諸経費の中でも比較的高額であり個人差がある「保証料」の金額を掴むことができます。（保証料の確定により諸経費合計をほぼ掴むことが出来ます。）
住宅ローンを利用する場合には、契約までに事前審査の承認を得て、売主へ物件を購入できることを証明する必要があります。申請から２〜３日後、事前審査が承認されれば、契約後に行う本審査はほぼ間違いなく承認されます。

7.不動産売買契約の締結

住宅ローンの事前審査が無事承認されれば、ついに契約です。契約では、はじめに「重要事項説明書」という書類で購入する物件の詳細な説明を受けます。専門的な内容も含みますからご理解が難しい部分もあるかと思いますが、特にデメリット部分については理解出来るまで担当者に確認しましょう。重要事項説明書の説明が終わると、契約書の読み合わせを行い、ご署名、ご捺印の流れとなります。契約を締結するとその場で手付金を支払うことになりますが、手付金の相場は一般的に物件価格の5~10%程度です。ただまとまった現金のご準備が難しい場合には、売主へ相談できるケースもありますので、あらかじめ担当者に相談しておくと良いでしょう。

8.住宅ローンの本審査を行う

ご契約が終わると、速やかに住宅ローンの本審査を行います。一般的にはご契約から１週間以内に行うことが多く、承認が下りるまでには２週間から３週間程度の時間が必要となります。事前審査に比べ、承認までに時間がかかりますが、事前審査を通過していれば原則として本審査が否認されることはありません。ただし例外として、事前審査から本審査までの間に多額の借り入れをしたり、仕事を辞めてしまったり、といった場合には否認されることもありますので、注意が必要です。

9.火災保険を選ぶ、登記費用を確認する

住宅ローンを利用する場合、火災保険の加入は必須となります。火災保険の商品は任意で選ぶことが出来ますので、複数の会社から見積もりを取ると良いでしょう。火災保険は加入期間が長いほど１年あたりの費用は安くなります。稀に金融機関から進められた火災保険になんとなく加入してしまう方もいらっしゃいますが、加入期間が長ければ一度に支払う金額は大きくなりますので、余裕を持って検討したいところです。また、火災保険の検討と同時に、登記費用（所有権移転登記、表示登記、抵当権設定登記など）の見積もりも取得しておきます。一般的には仲介を依頼している不動産会社から司法書士の紹介があると思いますが、司法書士にお知り合いがいる場合など、ご自身で依頼する司法書士を選ぶことも可能です。

10.物件の最終チェック

特に新築建売住宅を購入する場合には、引渡し前に建物について傷や建て付けなどの最終チェック、住宅設備の説明を現場で行います。新築住宅といえども、多少の小傷は必ずありますのでしっかり確認しましょう。指摘の箇所は、売主側で引渡しまでに直してもらうことが出来ます。また、設備の利用方法もしっかり説明を受けておきましょう。中古住宅の場合には、現況での引渡しが多いため上記のことは行われないことがほとんどです。

11.物件代金の清算と引渡し

住宅ローンを借り入れる銀行に、売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者が集まり、物件代金（残代金）の支払いと所有権移転登記申請のための書類作成を行います。はじめに登記申請書類へのご署名・ご捺印を行い、登記への準備が整った段階で物件代金の支払いとなります。支払いが完了すると、売主より鍵が引き渡され、購入のすべての流れが完了します。
引渡しが終われば、引っ越しを行い晴れて新生活のスタートです。新築建売住宅の場合には、その後のアフターメンテナンスもありますので引渡し時に確認しておきましょう。

いかがでしたでしょうか。住宅の購入は物件探しはもちろんのこと、様々な手続きがあり、引渡しまでには多くの労力を必要とします。またご自身だけでは判断が難しい場面もあるでしょう。
当社は買主様のための不動産会社として資金計画の立案から引渡しまでの全てをサポートしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

賢い住宅ローンの選び方

住宅を購入する際、多くの買主様が住宅ローンを組まれます。長期に渡って支払いが発生する住宅ローンですから、金融機関や商品の選択次第で総支払額が数百万円異なることも珍しくありません。ここでは、賢く住宅ローンを選択するために、住宅ローンの特徴や選ぶ際のポイントについてご紹介しております。ご参考になれば嬉しく思います。

住宅ローンの選び方のポイントは大きく分けると3つ

1.住宅ローンの返済方法には2種類がある。

住宅ローン返済方法にはには大きく分けて「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので、以下をご参照ください。

元元利均等返済（がんりきんとうへんさい）
元金と利息の全体額を均等に返済していく方法で、毎月の返済額が変わらないメリットがあります。（返済額の元金と利息の割合が変わる。）しかしながら、当初は利息分が多く元金の減りが遅いため、元金均等返済に比べ総支払額が増えるデメリットもあります。

元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）
元金を均等に返済していく方法で、毎月の元金返済額に借入残高に対する利息額を上乗せして返済する必要があるため、当初の返済額が高くなるデメリットがあります。（その分、将来の返済額は少なくなっていきます。）当初の返済負担額が大きくなる分、元金の減りが早くなり利息が圧縮されるため、元利均等返済に比べ総支払額が少ないメリットもあります。

それぞれに特徴がある「元利均等返済」「元金均等返済」ですが、住宅ローンを組む買主様は「元利均等返済」を選択されるケースが殆どです。それは毎月の返済額が一定で返済計画が立てやすいということに加え、現在は低金利時代でどちらの返済方法を選んでも最終的な支払額に大きな差が出ないことと、当初の返済額が元金均等返済よりも抑えられるということがあります。ただ、買主様によってはまだ子供が小さく、将来の教育費を考え今のうちに多く元金を減らしたいと「元金均等返済」を選ばれるケースもあります。ご自身のライフプランに合った返済方法を選択しましょう。

2.住宅ローンの金利には
「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3種類がある。

住宅ローン返済方法にはには大きく分けて「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の３種類があります。それぞれに特徴がありますので、以下をご参照ください。

変動型
ほとんどの金融機関で実行金利が最も低く設定されていることが多いため、毎月の返済額を抑えられることがメリットです。しかしながら変動型は半年に１回のペースで金利が見直され（金利が一定でない）金利に連動し返済額が変わるため、返済計画が立てづらいというデメリットがあります。現在は低金利時代が続いておりますが、仮に金利が上昇局面に入った時には毎月の返済額が大幅に増えるというリスクがあります。

固定期間選択型
3年、5年、10年と選択した固定期間に関して金利が一定で、固定期間終了時に再度、固定期間選択型か変動型を選択することが出来ます。全期間固定型から比べると金利が低く設定されており、固定期間が短いほど金利が低くなる傾向があります。
また、固定期間選択型には、金融機関によって「当初優遇」と「全期間優遇」の2種類の金利優遇があり、基準金利から金利が引き下げられます。

全期間固定型

返済期間中の金利がずっと一定で、完済時までの毎月の支払いが変わらない返済方法で返済計画が立てやすいというメリットがあります。しかし、変動型や、固定選択型に比べると金利が高く設定されている点に注意が必要です。代表的な商品にはフラット35があります。

3.住宅ローンを組む金融機関選びには金利だけでなく「保証料」にも注意。

どの金融機関で住宅ローンを組むかを考える時に、金利の低さ以外にも注意したい点があります。それが「保証料」です。保証料とは万が一住宅ローンの返済ができなくなった時に、ご自身に代わって金融機関へ住宅ローンの肩代わりを行う保証会社へ支払う費用です。こちらの費用は買主様の状況（勤続先、勤続年数、年収など）によって異なり、例えば2000万円を30年間で借り入れる場合には保証料の額は40〜150万円程度の開きがあります。
また、買主様の状況を判断する金融機関によっても保証料の金額は異なるため、A銀行が50万円、B銀行が80万円といったことも考えられます。そのため、金利はA銀行の方が若干安いといった場合でも、保証料まで含めた総額ではB銀行の方が安いといったこともありますので、注意が必要です。また、保証料は住宅ローンの事前審査を行うことで金額がわかります。

ご自身の将来に渡るライフプランに合わせ、金融機関や商品を選択しましょう。また、当社では複数の金融機関から買主様のライフプランに合った住宅ローンを無償でご紹介しておりますので、ご希望があればお気軽にお問い合わせくださいませ。

諸費用や税金はいくらかかる？

住宅を購入する際に買主様が最も気にされることの一つが諸費用や税金などの「お金」のことです。こちらでは、住宅購入の際に必要となる諸費用や税金について何にいくら必要なのかをご紹介しております。住宅購入の資金計画の第一歩にぜひご参考ください。

1.住宅購入の諸費用や税金総額の目安は物件価格の7〜10％程度。

住宅を購入する際の諸費用や税金総額の目安は、物件価格の7~10％程度を見ておくと良いでしょう。例えば、2000万円の物件を購入するのであれば、140万円〜200万円程度となります。

2.住宅購入の諸費用にはどのようなものがある？

印紙代（売買契約書・金銭消費貸借契約書）
売買契約書に貼り付けする印紙代は1000万円〜5000万円までの物件であれば10,000円、住宅ローンを借りる場合には金銭消費貸借契約書に貼り付けする印紙代は20,200円となります。

仲介手数料
購入する物件価格の「3％＋6万円＋消費税」が仲介手数料の上限となり、ほとんどの会社がその金額を仲介手数料として設定しています。例えば、2,000万円の物件を購入するのであれば、712,800円となります。

融資手数料
住宅ローンを利用する場合に融資を受ける金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関によって、11,000〜110,000円程度の開きがあります。

保証料
住宅ローンを利用する場合に金融機関を保証する保証会社へ支払う保証料です。借り入れる金額や年数、個人の属性（勤め先、勤続年数、年収など）によって金額が大幅に異なります。例えば、2000万円を30年で借り入れる場合には40万円〜150万円程度の開きがあります。

火災保険料
住宅ローンを利用する場合には、火災保険の加入が必須となります。加入年数や保険会社は買主様の任意となりますが、加入期間が長いほど1年あたりの金額は安く抑えられます。現在は最長で10年間加入することが出来、一般的な内容で25万円〜35万円程度となります。

登記費用（司法書士報酬額・登録免許税）
所有権移転登記費用や住宅ローンを買い入れる場合には抵当権設定登記には司法書士への報酬額と、登録免許税が課税されます。依頼する司法書士や購入される物件の評価額によって金額は異なりますが、一般的な戸建てを購入する際の登記費用は土地建物で概ね30万円前後となります。

3.住宅購入の税金にはどのようなものがある？

固定資産税、都市計画税
毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税、都市計画税ですが、1月１日を起算日として引渡し日に日割清算します。一般的な戸建ての固定資産税、都市計画税は年間10万円〜20万円程度となりますので、概ね20万円以内で収まることが多いでしょう。

不動産取得税
住宅を購入後、物件の評価額に応じて課税されます。新築住宅、中古住宅（築年数により控除額が違います）には優遇制度があり、お客様それぞれで控除額が変動しますので予め担当者に相談をしておくと良いでしょう。

住宅購入の諸費用や税金は相当程度高額になります。予算を決める際には、上限の予算から諸費用や税金分を差し引いて購入する物件価格を設定しましょう。また当社では、お客様お一人お一人に合わせた資金計画の立案を無償で行っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。